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  • これから住みたい街とは?街の幸せはどう測る?本当に住んで幸せな街 『官能都市』 – 未来住まい方会議vol.2

    私たちの住まいへの意識が変わるとき、住む街はどう選ぶ?
    これからの"都市の住みやすさ"を見抜くための指標"官能都市"。

    モビリティと住居の接近、所有にこだわらない住まい方、多拠点居住など、私たちの不動産や家に対する志向が変化し、テクノロジーがそれを実現可能な状況にしつつある中で、次に気になるのは「どの街に住もうか?」というイシューかもしれない。

    人口減少が進む日本において、従来のスクラップ&ビルド型の都市開発や住宅供給にすでに疑問が呈されている今、私たちが拠点としたい「魅力的な街」とはどのようなものだろうか。

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    会場となった茅場町のCAFE SALVADOR BUSINESS SALON には、大勢の参加者が集まった。

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    都市がコピペされている。

    島原万丈(しまはらまんじょう)さんは、2013年より株式会社LIFULL HOME’S総研所長を務め、ユーザー目線での住宅市場の調査研究と提言活動を行っている。2015年9月、独自調査に基づくレポート「Sensuous City[官能都市]」を発表。

    昨今、地方も含めたあらゆる都市で進んでいる、主に駅前周辺を中心とした再開発で、「どこも同じ街化」している現状を島原さんは指摘する。

    再開発によってできた街は、駅からつながるように高層ビルが建ち、低層階には商業施設、上層階にはオフィスやマンションがあり、歩道やロータリーも整備され、とても合理的・機能的であるがゆえに「住みよい」とも言える。

    ところが、どれがどの街なのか見分けがつかない。Googleで「再開発」と試しに検索してヒットする画像はものの見事に似通っており、「その街らしさ」みたいな個性は感じられない。都市は均質化している。それはなぜなのか?

    100年前の都市計画を元に?

    国土交通省が監修している「都市開発実務ハンドブック」には、再開発の手本がこのように示されている。
    [本/雑誌]/国際私法の統一性 オンデマンド版/折茂豊/著(単行本・ムック)

    その理由は、行政の再開発事業のフォーマットが同じだからだと島原さんは言う。しかもそのフォーマットは、建築家ル・コルビュジエの100年前の都市計画思想の影響を受けたものだ。

    コルビュジエといえば近代建築の巨匠の一人で、名作と呼ばれるモダニズム建築を世界中で多数設計しており、日本では世界文化遺産にも登録されている上野の西洋美術館を手掛けている。コルビュジエは1922年、まだ30代の時に、300万人のための現代都市というコンセプトを「垂直田園都市(バーティカル・ガーデン・シティ)」として視覚化した。超高層ビルの下には公園や緑地があり、垂直に伸ばした田園都市ということでこう呼んだ。

    このコンセプトに深く共感したのが、森ビルの2代目社長 森稔氏。六本木ヒルズ等で知られる日本を代表する都市ディベロッパーは、この概念を元に都市開発を進めてきたのだ。

    日本で現実化した「ヴォアザン計画」

    真っすぐな広い道路と大きな区画は、車が走りやすいことが第一義の目的になっている。街路樹があったとしても、この街の歩道は「歩いて楽しい」だろうか?出典:「Sensuous City」

    また、コルビュジエは1925年のパリ国際博覧会で「ヴォアザン計画」という未来のパリの都市計画を発表した。ヴォアザンとは、当時フランスにあった自動車メーカーで、その支援を受けてコルビュジエが作ったのは、車が走りやすい広く真っすぐな道路、巨大な街区、超高層に積み上げた住宅、そして残った敷地に広い緑地や公園を設けるという都市の姿だった。

    もちろんこの計画は当時のパリにはフィットせず実現しなかったが、第二次世界大戦後のベビーブームで大量の住宅供給を迫られた先進国では、この都市計画が次々に採用されていった。車の普及も一気に進んだ。日本では、欧米を真似て1970年代からこのような都市開発が盛んに起こるようになった。

    ジェイコブズ的転換と巨大団地の終焉

    「アメリカではすでに、ショッピングモールは『オワコン(終わったコンテンツ)』と言われている」と島原さん。

    日本がコルビュジエ的な都市開発を追いかけ始めたまさにその頃、皮肉なことに欧米では、そのような街は終焉を迎えていた。

    アメリカの女性ノンフィクション作家、ジェイン・ジェイコブズは1961年に出版した本の中で、自動車中心の近代都市計画を痛烈に批判し、先進国の都市に対する意識を革命的に変えた。ニューヨークのダウンタウンに住んでいたジェイコブズは、お互いよく知らない人間同士のゆるやかな関係性こそ都市の本質であると説き、それを育む「用途の混在」や「小さな街区」、つまり歩いて楽しいストリート性が都市の魅力の源泉であるという21世紀の都市論の方向性を指し示した。

    1972年、米国セントルイスの巨大団地「ブルーイット・アイゴー」は、次第に入居者が減ってスラム化したためにダイナマイトで爆破されたが、これをもって「モダニズム建築終焉の日」とも言われている。

    しかし、まさにその頃から日本はコルビュジエ型の都市をつくり始め、その方向性は現代の市街地再生のための再開発にも引き継がれている。都市部のタワーマンションや、郊外の巨大なショッピングモールと団地を中心とした都市計画は、「道路は広く、区画は大きく、用途を区分して」という典型的なパターンがコピー&ペーストされたものだ。

    再開発で消えゆくまち

    地元の人には通称「暗黒街」と呼ばれ親しまれていた武蔵小山の横丁は、この街の昼の顔である「パルム商店街」と並ぶ魅力だった。出典:「Sensuous City」

    このような再開発によって街が上書きされて行く中で、消えてしまうものは何だろうか。島原さんは「Sensuous City」の序文で、今や跡形もなくなってしまったかつての武蔵小山の路地裏の飲食街「りゅえる」を、一編の小説のように描いている。戦後のヤミ市から立ち上がり、古い木造建築が密集した、いわゆる横丁と呼ばれるような雑多なまち。互いに本名も知らない多様な常連客で賑わう、愛すべき小さな居酒屋やバーの数々。そこで毎晩繰り広げられてきた人間臭い喜怒哀楽のドラマ。

    地元に愛され、不動産市場でのチャームポイントにもなっていた武蔵小山の夜の「顔」は一掃され、地上40階、地下2階の超高層マンションと商業施設に取って代わられた。その体験をきっかけに、島原さんが着眼したのが「官能都市(センシュアス・シティ) 〜身体で経験する都市〜」だ。

    動詞で街を測る

    例えば「住みよさランキング(東洋経済新報社)」では、建物や施設、公園や病院といったものの人口あたりの数がより多く、より大きく、より新しければ「住みよい」という判断になる。住みよさNo.1は7年連続で千葉県印西市だという。

    島原さん:「僕らが街に感じている『なんかいいよね』を数値や言葉で表したのが『官能都市』です。街の価値を測る新しい物差しを用意して、好き嫌いじゃなく数値で測ってテーブルに載せてみたのが今回の調査」

    その新しい物差しは、都市計画家ヤン・ゲールの提唱している、街は人間の基本的活動(アクティビティ)に基づいたスケールでなければならないという主張に基づいている。都市は身体で経験されるものであるという考え方であり、これが今、世界の都市計画の最も先端的なコンセンサスになりつつあるという。

    「官能都市」では、都市生活者のアクティビティ、つまりその街で人はどんな行動を取っているのかという「動詞」で都市を測る。動詞の主語はもちろん“私”だ。私が身体でどのように街を感じ、経験しているのか。この測定方法は、従来の「どんな施設や機能がどのくらい街にあるのか」という名詞のカウントとは違い、自分主体のリアルな実感を伴っているのが特徴だ。

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    Sensuousとは「感覚的」の意。私たちは身体器官や感覚器官で都市を経験している。

    都市をどんな軸で評価するかは、都市に生きているとはどういうことかを考えるのと同義だとして、島原さんは大きく2つの観点を提示する。

    1つは「不特定多数の他者との関係性の中にいる」ということ。他人との関係を心地よく感じられるか、自分を高めてくれるような出会いや交流の機会があるかが都市の魅力においては大切だと言う。

    もう1つは、「身体で経験し五感を通して都市を知覚する」こと。インターネットが発達して買い物や娯楽やコミュニケーションの多くがそれに置き換わったとしても、この街で生きている、という状況はリアルな身体がリアルな空間でさまざまな活動をしていることを意味している。

    つまり、都市で暮らす楽しさ・心地よさ=「本当に住んで幸せな都市」を浮かび上がらせる評価軸は「関係性と身体性」だ。「官能都市」では、この2軸に属する各4指標(計8指標)内に、総数32個の行動/アクティビティ(=動詞)を設定。「あなたは自分の街で○○しましたか?」と問いかけ、経験頻度を調査することによって、その街で生活している人がどのような人間関係を築き、どのように都市を感じているかの実感値を視覚化したのだ。

    官能都市の指標

    センシュアス指標。8カテゴリー32項目の都市の行動(都市の動詞)からなる。
    出典:「Sensuous City」

    この8指標には、通常の都市評価で重視される「交通利便性」「買い物や通院などの生活利便性」「労働市場」「学区や子育て環境」「福祉」「治安」などの項目は含まれていない。これらはある特定のライフステージやライフスタイルの人にしか重要ではない指標だからだ。

    官能都市の指標は、「関係性と身体性」に基づいて、老若男女、全ての社会的属性の都市生活者が感じる「都市で暮らす楽しさ・喜び」を測ることに徹している。

    調査は、上記の表の32項目についての過去1年間での経験頻度を「しょっちゅうあった(3点)」「頻繁ではないが数回あった(2点)」「1〜2回あった(1点)」「ほぼなかった(0点)」の4択から、被験者にインターネットによって回答してもらう形で行われた。合計点から算出した偏差値順に、国内134都市を「センシュアス・シティ・ランキング」として並べている。

     

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    センシュアス・シティ・ランキングの総合点上位20都市。出典:「Sensuous City」

    上記が、調査結果に基づく官能都市の上位20都市で、1位は東京の文京区。「谷根千」と呼ばれる人気エリアを含む街だ。調査結果について、島原さんはこう解説する。

    エプソン 106桁 ドットインパクトプリンター ネットワーク標準モデル EPSON 水平型モデル VP-2300N2A 返品種別A1位の文京区は、狭い範囲にいろんなものがギュッとある街。坂や階段、路地も多く、再開発で定義するところの『良好な都市空間』では全くない。しかし、歩くことそのものが目的になるような、街で活動している人の空気、活気を感じられる街です。車社会はやはり街の活気が弱い。郊外型ベッドタウンは共同体が弱い。センシュアス度が高い街ほど、街への定着度も高い傾向が見られます」

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    1.用途が混在していること
    2.街区は小さく、街路は短く曲がる頻度が高いこと
    3.古い建物と新しい建物が混在していこと
    4.密集の必要性

    島原さん:「街に対するジェントリフィケーション(高級化)の影響は顕著です。クリエイティブは古い建物に集まる。1999年頃、渋谷の街は『ビット・バレー』と呼ばれたほど、IT関連のベンチャーやスタートアップ企業でひしめいていた。ところが渋谷駅前の大開発によって、彼らはごっそり五反田へ移ってしまった。五反田には、賃料の安い古い空きビルがあったからです。ジェイコブズが50年以上前に言ったことが、今、証明されている。僕は再開発に反対しているわけじゃない。でも、やりすぎてはいけない、ということだと思います」

    島原さんはリチャード・フロリダ著『新クリエイティブ資本論』の一節を引用し「創造性は居心地の良い場所を求める」と紹介。クリエイティブな人々が求めるのは質の良い快適さや経験、多様性、そして何よりクリエイティブな人間であるというアイデンティティを発揮できる機会だという。

    建物の老朽化や災害への対応も鑑み、街のハードのアップデートは必要だ。しかし無造作なジェントリフィケーションによって、街で感じられる幸せの源泉、愛おしい多様性は失われる。失うのは簡単だが取り返しのつかないその価値を、行政や不動産オーナーや都市ディベロッパーが、街に暮らす人々と共有できているのかどうか。島原さんはそう問いかけている。

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    【第2部】パネルディスカッショントーク

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    イベントの第2部は、YADOKARIのウエスギも加わり、9つのテーマの中から会場の参加者が指定するテーマについて語り合う「第2部:パネルディスカッショントーク」を展開。そのハイライトをご紹介する。

    未来都市型コミュニティ

    司会 熊谷:「最近は商業的にも『コミュニティ』という言葉が使われ始めている中で、これから求められるコミュニティとはどんなものかというのをお聞きしてみたくて」

    島原さん:「これ2つお題があって、未来都市とはなんぞやというお題と、コミュニティとはなんぞやというお題と。

    まず未来都市って何なのか。今、オリンピックに向けて選手村をつくってますが、IoTとかいろんなテクノロジーが盛り込まれて、センサーで感知してという、それが僕あまりピンと来なくて。いる?それ(笑)。あの都市のパースが、うわぁ20世紀と思ったんですよ。今言われている未来都市というのが、ああいうGoogleが支配したような空間なのかって言うとそんな感じはしなくて、もう少しヒューマンスケールに回帰するんじゃないかと思っています」

    AVN6604HD 対応 バックカメラ 後付け CCD アダプター 付 超高画質タイプ「僕らYADOKARIはモビリティとか可動産をやっていて、アメリカのカンファレンスなどに行くと、自動運転がこれから来るよねという話の一方で、まちづくりの話になると、自動運転を無造作に取り入れてしまうと街がおかしくなるという話もあるんです。街がスプロール化されてしまうのではと。それよりも自動運転の車が入れない歩行者天国のような人と人との距離が近いエリアの方が価値が高くなり賑わうんじゃないの、という」

    島原さん:「自動運転で移動の概念が変わって、必ずしも値段の高い都心に住む必要がなくなるというのは一つの素敵な可能性だと思うんですね。でも、街中は歩く、つまり都市の形として、フリンジパーキングのように街の周りに駐車場を配置して、その中を歩くというスタイルがヨーロッパでは模索されているし、ブロードウェイもあんなに渋滞していた車を締め出したことによってたくさん人が来るようになり、路面のお店が賑わうようになって、地域の不動産価値が上がったんですね。便利にすればするほど上がると思っていた価値が、実は『歩く』というスタイルに変えた方が価値が上がるっていう面白い事例です。

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    「自動運転は街をスプロール化してしまう危険性もある」とウエスギ。

    ウエスギ:「テクノロジーが発達してくると、自分の居場所という意味ではオンラインのコミュニティもたくさんありますが、それよりも人に会いたくなる欲求が逆に出てくると、お話を聞いていて思いましたね」

    島原さん:「ネットでアクセスするコミュニティを我々はいくつか持つでしょうけど、リアルなコミュニティも同時に捨てないんだと思います。そのリアルなコミュニティが、全部シェアオフィスやコワーキングスペースということでもなくて、それも一つの機能だと思うんですけど、センシュアス・シティの指標でも出したように、近所の飲み屋もコミュニティスペースなんですね。人間てやっぱり単純に、酒を飲みながらとか、飯を食いながらの方が、コミュニティ的なモードに入りやすいんじゃないかと」

    司会 熊谷:「テクノロジーが本当に帰属意識を解決するのであれば、今日のイベントにも人は来ないですよね(笑)。テクノロジーが発展すればするほど、リアルな場にも価値が生まれるのかもしれませんね」

    デュアルライフ

    リクルート住まいカンパニーが毎年予測発表している住まいに関するトレンドキーワード、2019年は「デュアラー」。都心と田舎の2つの生活「デュアルライフ(2拠点居住)」を楽しむ人たちが増えている。

    司会 熊谷:「リクルートさんがトレンド発表してから、今年はデュアルライフや多拠点がより浸透する年になるんじゃないかと。万丈さんは、多拠点に対してはどういう印象を持っていますか?」

    島原さん:「2拠点居住や多拠点居住は、もともと国も推進したいというのがあって、アンケートを取っても必ず一定数の人がそういう生活をしてみたいと言っていた。ここへ来て少し芽が出て来た理由の1つは、サテライトワークなど、ネットがつながっていれば会社に行かなくていいという環境や企業の体制が整ってきて、必ずしも都心に住まなきゃいけない圧力が減ってきたから。それから高齢の方がやっているケースも増えてきて、セミリタイアのモードに入った方は熱海と東京の2拠点とか楽勝なんですね。毎日新幹線だときついけど、たまに行き来するくらいなら。そういう土台が整いつつあるというのが1つ。

    もう1つは、これから日本の不動産は一部の地域を除いて価格がガタ落ちになる。一部というのは東京とか大阪とか名古屋とか、あるいは軽井沢とか鎌倉とか、そういう人気のエリアは維持ないしは上昇。そして地方、特に郊外は半値以下になると予想されています。

    3つ目は自動運転ですね。自動運転の車をシェアして動くという。

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    社会デザイン研究家の三浦展氏が著書『新東京風景論 箱化する都市、衰退する街』(NHKブックス/2014年)の中で、日本人の都市に対する3つの見方をアトム的・ジブリ的・パンク的と名付けている。

    ウエスギ:「万丈さんは、都市の見方について『アトム的(高層ビル群に象徴されるコルビュジエ的な都市)』とか『ジブリ的(商店街や裏路地に象徴される風土に根ざした風景が見られる都市)』という言葉を使っていますが、例えば2拠点居住になった際に、アトムとジブリを行き来するみたいなことは、ありなんですかね?」

    島原さん:「ありなんじゃないですかね。僕はあまり肯定的に話さなかったけど、そうは言っても都心の駅直結タワーマンションて便利ですよね。ただそこでずっと暮らすかっていうとそうじゃなくて、例えば仕事の時はそこを使い、普段は田舎のトトロの家みたいな所で過ごそうというのもありだと思います。選択肢が広がるっていうことだと思いますね」

    ウエスギ:「2拠点居住とパラレルキャリアも似ていると僕らは思っていて、皆さん上場企業に勤めながら週末NPOでプロボノ的な活動するなど全く正反対のことをやっていたりする。都心と地方もそうですけど、両方やってみて、自分にとってセンシュアスなポイントはどこなのかっていうのを皆が編集しているのを感じます。僕らはそれらを ”豊かさの再編集” と言っています」

    “私”が住みたい街

    自分が住んでいる街を自分で面白くするという態度、姿勢が大事と島原さん。

    島原さん:「僕は、自分の住んでいる街が住みたい街だと答えるようにしてます。本当を言うと、住みたい街を探して今の街に住んだわけじゃないんです。そこしか手に入らなかっただけ。でもまあ、ご縁あってたまたま住んだわけですよね。そこをブーたれててもしょうがない。それよりも、アクティビティで都市を測れ、モノじゃないハコじゃない、と今日お話ししましたが、要はその都市を面白く考えるかどうかは自分のアクティビティ次第、自分次第ってことですよ。仕事も、結婚も、何でもそうじゃないですかね。

    そんな発想を持てば、どこかここより良い街があるに違いないと思って暮らすよりは、とりあえず今住んでいる街で、もっと面白い所があるんじゃないか、目線を変えたら面白く見えるんじゃないかという暮らし方をする方が、安らかでいられるんじゃないかと思います」

    ウエスギ:「今の街を、“私”を主語に面白がってみるのが大事ということですね」

    【第3部】会場ディスカッション&質疑応答

    ディスカッションの時間には、「あなたはどんな街に住みたいですか?」をテーマに活発な対話が行われた。

    イベントの最後は、会場から島原さんへの質問が相次いだ。
    今まさに再開発を担当しているという行政職員の男性の、「今日は国土交通省の人からこのイベントのことを聞いて来ました。今、あがいています。そんな開発はやめてしまえ以外に何かヒントを」という問いに対し、島原さんはこんな答えを。

    島原さん:「公開空地の運用方法を工夫してみては。公開空地はタワーマンションと街の共存の境界線で、街のために公開してほしい空地なんですけど、使われないようなデザインがされているパターンが多い。そこを街とつなげるようなデザインだったり、運用ですね。例えばそこでマルシェを開けるようにしたり、タイニーハウスを置いてイベントをやるとか、週末はキッチンカーを置きましょうとか、そういうことができるインフラと面積を取っておく。

    そういうことをやりつつ、向かい側の建物にも働きかけて街との境界を一緒につくっていく。それがあるからその街やストリートが楽しくなるようにしていくというのが良いのかなと思います」

    「官能都市」は、経済的合理性だけに偏らない都市開発の新たな指針の一つとなり得る。

    ある程度進み出したら止まらない再開発の動きの中で、心ある公務員やディベロッパーの方もいて、島原さんの講演にはそのような方がよく来場するという。

    「この街のこういう所が良いんだよね、皆が好きなんだよねということを、個人的な好き嫌いの問題ではなく価値観として、地権者も含め関係者が共有しておくことで、再開発においてもできるだけ良い方向にしようという意志が働く」と島原さんは言う。

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    主催「日本オーガニックアーキテクチャー株式会社」

    「世代を超えて住み継がれる家」をビジョンに掲げ、住まいを考えるときに流行や斬新なデザインだけではなく、自然との調和、最新の機能やテクノロジー、家族の絆や暮らし方が時代とともに子や孫に継承されていく住まいづくりを考える日本オーガニックアーキテクチャー。

    主に、フランク・ロイド・ライトの「有機的建築」思想を正統に継承した住宅ブランド「オーガニックハウス®」の運営や、新シリーズとして投資型民泊やミレニアル世代に向けたコテージ型平屋「VILLAX®」の運営などを全国に展開。

    ▼公式サイトより
    ミシェル・フーコー講義集成〈7〉安全・領土・人口 (コレージュ・ド・フランス講義1977-78)

    主催・運営「YADOKARI株式会社」

    暮らし(住まい方・働き方)の原点を問い直し、これからを考えるソーシャルデザインカンパニー「YADOKARI」。暮らしに関わる企画プロデュース、タイニーハウス企画開発、遊休不動産と可動産の活用・施設運営、まちづくり支援イベント、オウンドメディア支援プロモーションなどを主に手がける。

    また、世界中の小さな家やミニマルライフ事例を紹介する「YADOKARI(旧:未来住まい方会議)」、小さな暮らしを知る・体験する・実践するための「TINYHOUSE ORCHESTRA」、全国の遊休不動産・空き家のリユース情報を扱う「休日不動産」などを企画運営。250万円の移動式タイニーハウス「INSPIRATION」や小屋型スモールハウス「THE SKELETON HUT」を企画販売。

    自社施設として可動産を活用した日本初の高架下複合施設「TInys Yokohama Hinodecho(グッドデザイン賞、ソトノバアワード「場のデザイン」賞受賞)」、可動産イベントキッチンスペース「BETTARA STAND 日本橋(暫定終了)」を企画・運営。黒川紀章設計「中銀カプセルタワー」などの名建築の保全再生にも携わる。

    著書に「ニッポンの新しい小屋暮らし」「アイム・ミニマリスト」「未来住まい方会議」「月極本」などがある。

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